O que você precisa saber para comprar uma casa

Segundo o Censo 2022 do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), 20,9% dos brasileiros moram em casas alugadas, número que vem aumentando ao longo dos levantamentos (16,4% em 2010 e 12,3% em 2000).

Programas habitacionais públicos podem ser uma alternativa para adquirir a casa própria com condições facilitadas, como o Minha Casa, Minha Vida — que aprovou novas regras na terça-feira (24). Consórcios e leilões são outras opções possíveis, a depender da urgência e do valor disponível.

Neste texto, o Nexo explica o que é preciso saber para comprar uma casa.

Imóvel na planta ou pronto?

Um primeiro passo é listar prioridades para ajudar na escolha do melhor imóvel, como localização e proximidade de serviços importantes para a rotina ou ainda a metragem do imóvel. A urgência para a mudança e o tamanho do investimento também são determinantes.

Para quem tem pressa, uma casa ou apartamento já prontos pode ser uma boa pedida. Vale avaliar a estrutura da construção, quais melhorias podem ser necessárias e negociar o valor a depender do cenário. Imóveis na planta (que ainda serão construídos) podem oferecer estruturas mais novas, preços mais atrativos e condições facilitadas para pagamento — embora demore mais e possa haver gastos com acabamentos após a entrega.

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Independente da modalidade, deve-se sempre consultar a documentação em cartório para evitar imprevistos.

“Quando o imóvel ainda está na planta ou em construção, é imprescindível consultar o registro da incorporação [que atesta a regularidade do terreno] e conhecer o memorial descritivo — caso não tenha, não é possível a negociação. Se já está pronto, solicite a certidão a fim de saber informações do imóvel e a existência de ônus”, disse ao Nexo Mônica Holanda, especialista em direito notarial e registral imobiliário e professora do IFPB (Instituto Federal de Educação, Ciência e Tecnologia da Paraíba).

De quanto dinheiro preciso?

Ferramentas de simulação disponibilizadas por instituições bancárias podem ajudar a calcular os valores totais da compra. A regra geral indicada é que o valor da parcela da compra não comprometa mais do que 35% da renda bruta familiar ou do comprador.

R$ 9.611/m²

é o preço médio de venda de imóveis residenciais em 56 cidades brasileiras, de acordo com dados do Índice FipeZAP divulgados em janeiro

Além do preço do imóvel, considere taxas e impostos, como:

ITBI (Imposto Sobre Transmissão de Bens) sobre o preço do imóvel
taxa de registro do imóvel em cartório, que varia entre estados, para formalizar a transferência da propriedade
taxa de registro da escritura pública sobre o valor do imóvel, já que também depende de cada estado
tarifas extras a depender da modalidade de compra, como taxa de vistoria e de emissão de certidões

“Se a aquisição for feita por meio de financiamento, entram em jogo as taxas bancárias, que variam conforme a instituição e o montante financiado. Lembrando que nesse caso o imóvel fica alienado até a quitação”, explicou Jorge Santos, presidente da ABMI (Associação Brasileira do Mercado Imobiliário), ao Nexo.

Vale contratar um corretor?

Ambos os especialistas consultados recomendam a contratação de um corretor, mesmo não sendo obrigatório. O profissional — que precisa ter registro no Creci (Conselho Regional de Corretores de Imóveis) — pode orientar o negócio e avaliar riscos e vantagens.

“Ele é o profissional que tem conhecimento do mercado, da documentação para uma transação segura, dos riscos que envolvem o bem e o melhor investimento de acordo com as condições do seu cliente”

Mônica Holanda

especialista em direito notarial e registral imobiliário e professora do IFPB (Instituto Federal de Educação, Ciência e Tecnologia da Paraíba), ao Nexo

Qual modalidade escolher?

O financiamento costuma ser uma das opções mais comuns para comprar uma casa, em que uma instituição bancária oferta crédito para o negócio e cobra o valor em parcelas com juros e correções que podem se estender por anos. Para imóveis na planta, a transação pode ocorrer com a própria construtora ou incorporadora.

Políticas públicas de habitação também podem ser alternativas para obter subsídios no financiamento e condições facilitadas para compra — como o “Minha Casa, Minha Vida” do governo federal, a Cohab (Companhia de Habitação Popular) nos municípios e o CDHU (Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano) em estados.

Além do financiamento

LEILÃO

Oferece valores abaixo do mercado, mas precisa de atenção às regras da modalidade e possíveis pendências no histórico do imóvel — como impostos devidos pelo antigo proprietário. Pode ser organizado de forma judicial (quando o bem vem de processos de inadimplência, por exemplo) ou extrajudicial, e depende de lances ofertados por um grupo de pessoas interessadas.

CONSÓRCIO

Uma espécie de autofinanciamento, em que um grupo de pessoas forma uma “poupança” para comprar bens no futuro. De tempos em tempos, um dos integrantes pode ser sorteado para receber o crédito previamente ou dar um lance para ter acesso antecipado ao crédito. É uma alternativa mais acessível e ideal para negócios a médio e longo prazo.

Como saber se sou elegível a financiamento público?

O principal critério para participar é o teto de renda aceito por cada iniciativa. Ter renda familiar abaixo de R$ 12 mil reais é o limite proposto pelo “Minha Casa, Minha Vida”, por exemplo. O interessado também não pode ter outros imóveis registrados em seu nome e nem participar de mais de um programa habitacional público.

52%

dos lançamentos do setor imobiliário são do Minha Casa Minha Vida, segundo a Casa Civil

Até R$ 275 mil

pode custar o imóvel a ser financiado pelo programa para beneficiários da faixa 1 (com renda até R$ 3.200), de acordo com as novas regras aprovadas em março pelo governo

Precisa de entrada?

Para quem não pode pagar todo o imóvel no ato da compra, é comum que as instituições bancárias peçam ao menos uma entrada para prosseguir com o financiamento do restante. “Cada negociação pode ter regras específicas, mas em geral a entrada sempre representa uma parte significativa do investimento”, disse Santos, da ABMI.

10% e 30%

é quanto pode variar, via de regra, o adiantamento calculado sobre o valor do imóvel

“A entrada pode ser prevista em um contrato preliminar [conhecido como arras ou sinal] e tem o papel de confirmação da negociação. Caso haja o arrependimento do comprador, perderá o sinal pago; se for do vendedor, terá que devolver e ainda pagará o equivalente”, acrescentou Holanda, do IFPB.

Como funciona o processo?

Nos casos de financiamento, o processo de compra envolve:

análise de crédito, para que a instituição avalie o perfil financeiro do comprador
análise do imóvel, para avaliar se o valor cobrado corresponde ao bem
análise jurídica, para verificar a documentação do imóvel e do vendedor

Com tudo aprovado, emite-se o contrato para efetivar o empreendimento. Na sequência, é necessário registrar o documento em um cartório de registro de imóveis. As etapas podem variar a depender de outras modalidades possíveis para comprar uma casa.

“Em todas as modalidades, o registro é etapa essencial para garantir a propriedade legal do imóvel”

Jorge Santos

presidente da ABMI (Associação Brasileira do Mercado Imobiliário), ao Nexo

Como quitar mais rápido?

A amortização é uma forma de acelerar a quitação do imóvel ao longo dos anos, aplicando um valor extra sobre o saldo devedor. Segundo Santos, é possível:

reduzir o valor das parcelas, mantendo o prazo original do contrato
manter o valor das parcelas, diminuindo o prazo total do financiamento

Nessa etapa, as instituições também oferecem ferramentas de simulação e opções para utilizar benefícios dos trabalhadores como o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço).